{"hits":{"total":{"value":10,"relation":"eq"},"hits":[{"_index":"gesis-01-11-2026-01-05-43","_id":"gesis-bib-152646","_version":1,"_seq_no":23657,"_primary_term":1,"found":true,"_source":{"coreAuthor":["Klose, Manfred","Schwarz, Norbert"],"coredoctypelitadd":["Monographie"],"coreJournalTitle":"WISTA - Wirtschaft und Statistik","coreLanguage":["Deutsch (DE)"],"database":"GESIS - Bibliothek","data_source":"GESIS-BIB","document_type":"Zeitschriftenaufsatz","fulltext":0,"gesis_own":1,"library_location":["K\u00f6ln Zeitschriftenaufsatz"],"person":["Klose, Manfred","Schwarz, Norbert"],"person_sort":"KloseSchwarz","publisher":"GESIS","source":"In: WISTA - Wirtschaft und Statistik, 2019 H. 6 ; S. 18-30. 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Im Anschlu\u00df werden diesen Kosten jene hypothetischen Kosten gegen\u00fcbergestellt, die Wohnungsmietern entst\u00fcnden, wenn sie die gemietete oder eine gleichwertige Wohnung kauften und Eigent\u00fcmerhaushalten entst\u00fcnden, wenn sie eine gleichwertige Wohnung mieteten. Die Werte der meisten relevanten Variablen lassen sich mit der als Datenbasis verwendeten Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) des Jahres 1993 haushaltsindividuell ermitteln und m\u00fcssen nicht durch \"\u00fcbliche\" oder mittlere Werte approximiert werden. Mit Regressionsans\u00e4tzen werden kalkulatorische Mietkosten und Verkehrswerte bestimmt. Die Verwendung kalkulatorischer Werte gew\u00e4hrleistet die Vergleichbarkeit von Mieter- und Eigent\u00fcmerhaushalten und stellt auf beobachtete marktpreisbestimmende Wohnungsmerkmale ab. 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Haben Haushalte in den neuen L\u00e4ndern bereits Anschluss an die Entwicklung im fr\u00fcheren Bundesgebiet gefunden? Auf den ersten Blick einfach zu beantwortende Fragen, doch ein Blick in die Statistik stiftet mehr Verwirrung als Klarheit. Denn es gibt unterschiedliche Stichproben mit abweichenden Werten und verschiedene Methoden zur Ermittlung der Wohneigentumsquote. Die vorliegende Studie versucht Klarheit zu schaffen. 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Vielmehr wurde immer wieder versucht, mit verschiedenen Instrumenten und Ma\u00dfnahmen das Ergebnis des Zusammenspiels von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt in politsch erw\u00fcnschter Weise zu beeinflussen. Ein Gro\u00dfteil der wohnungspolitischen Interventionen zielt darauf ab, die mit einem angemessenen Versorgungsniveau verbundenen Wohnungsausgaben der privaten Haushalte zu regulieren. Im Mittelpunkt des folgenden Beitrags steht daher die Entwicklung der tats\u00e4chlichen Einkommensbelastung durch Wohnnungsausgaben sowohl aller privaten Haushalte als auch verschiedener sozialer Gruppen und Haushaltstypen. Daran anschlie\u00dfend wird die Entwicklung einiger zentraler Dimensionen der Wohnungsversorgung nachgezeichnet, die neben anderen Faktoren die H\u00f6he der Wohnungsausgaben beeinflussen.' 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Kongresses der Deutschen Gesellschaft f\u00fcr Soziologie 2022","title":"Private Vermieter*innen in Deutschland: Kleine Gruppe mit gro\u00dfer Wirkung","type":"publication","database":"SSOAR - Social Science Open Access Repository","portal_url":"https:\/\/www.ssoar.info\/ssoar\/handle\/document\/99167","fulltext":1,"links":[{"link":"https:\/\/doi.org\/10.21241\/ssoar.99167","label":"DOI"}],"id":"gesis-ssoar-99167","metadata_quality":10,"document_type":"Konferenzbeitrag","coreIssn":"2367-4504","person_sort":"Kadelke","coreSjahr":"2023","coreLanguage":"de","abstract":"Die Wohnungsfrage ist seit nunmehr einem Jahrzehnt (wieder) fester Bestandteil gesellschaftspolitischer und wissenschaftlicher Auseinandersetzungen. In der soziologischen Forschung wird das Thema zuallererst aus Mieterperspektive behandelt (etwa zu Folgen von Verdr\u00e4ngung oder Wohnungslosigkeit). 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Ersparnis und Verm\u00f6gen von Wohneigentum und Mietern in West- und Ostdeutschland","date":"2003","date_recency":"2003","person":["Grunert, R."],"person_sort":"Grunert","source":"171, 2-36, 2003","coreEditor":"","corePublisher":"","coreSatit":"","coreJournalTitle":"","corePagerange":"2-36","coreZsband":"171","coreZsnummer":"","institution":"Institut f\u00fcr Wirtschaftsforschung Halle","abstract":"Es wird der Frage nachgegangen, inwieweit der Status der Haushalte als Mieter oder Eigent\u00fcmer von Wohnungen ihr Sparverhalten beeinflusst. Anhand der Einkommens- und Verbrauchsstichproben von 1993 und 1998 wird die durchschnittliche Sparquote von Haushalten mit Wohneigentum im Vergleich zur Sparquote von Mieterhaushalten untersucht. Da die sozio-\u00f6konomischen Strukturen in West- und Ostdeutschland noch unterschiedlich sind, erfolgt die Analyse getrennt. 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Ausgehend von der Tatsache, dass der Bestimmung des Nutzungswertes der Wohnung im eigenen Einfamilienhaus bzw. der Eigentumswohnung g\u00fcnstigere steuerrechtliche Vorschriften zugrunde liegen als im Falle der Eigennutzung einer Wohnung im eigenen Zweifamilienhaus, werden die f\u00fcr die zuletzt genannte Gruppe g\u00fcltigen steuerlichen Regelungen zur Vergleichsnorm erhoben. Die Untersuchung ergab f\u00fcr das Jahr 1969 eine deutliche Nettobeg\u00fcnstigung in jeder Einkommensklasse. 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Die Di?erenzierung der Einwohnerentwick- vor 2010 ein unerwartet hohes Bev\u00f6lkerungswachstum auf. lung in die Stromgr\u00f6\u00dfen des Wanderungsgeschehens sowie die Gleichzeitig eskalieren die Preise f\u00fcr Mieten und Immobilien. demographischen Ver\u00e4nderungen, mit denen die Einwohnerent- Die Beziehung zwischen Einwohner- und Haushalte wicklung unterlegt ist, legen eine st\u00e4rkere Ber\u00fccksichtigung der entwicklung und Wohnungsbaut\u00e4tigkeit scheint eindeutig: (generativen) Ver\u00e4nderung der Haushaltestrukturen zur Beschrei Steigende Einwohnerzahlen erh\u00f6hen die Nachfrage nach bung der Nachfrageentwicklung am Wohnungsmarkt nahe. Wohnungen und erfordern eine Steigerung der Wohnungs baut\u00e4tigkeit. Die als unzureichend bewerteten Neubaukapazi t\u00e4ten, die mit der Nachfragesteigerung nach Wohnungen nicht Schritt halten, gelten neben dem (zu) schnellen Einwohnerzu wachs als ma\u00dfgebliche Ursache f\u00fcr die Engpasssituation auf den Wohnungsm\u00e4rkten der wachsenden St\u00e4dte. Zus\u00e4tzlicher Druck entsteht durch das niedrige Zinsniveau, in dessen Ge folge die Nachfrage vor allem nach Eigentumswohnungen durch deren gestiegene Finanzierungsf\u00e4higkeit zugenommen hat. So sind beispielsweise laut K\u00f6lner Baustatistik im Jahr 2016 rund 1.580 neue Wohnungen in Mehrfamilienh\u00e4usern entstanden - hiervon waren 670 Eigentumswohnungen; das entspricht einem Anteil von 42 Prozent. Das bedeutet also, dass ma\u00dfgebliche Anteile der Neufertigstellungen f\u00fcr ein spe zielles Marktsegment bereitgestellt werden. Mit Blick auf die \u00fcberaus hohen Zuwanderungszahlen der letzten Jahre, kann die Frage gestellt werden, ob bzw. wie Hermann Breuer -weit die geforderten Neubaukapazit\u00e4ten aus der auf Zuwan Abteilungsleiter Statistik und Informationsmanagement und derungen resultierenden Bev\u00f6lkerungszunahmen begr\u00fcnd stellvertretender Amtsleiter des Amts f\u00fcr Stadtentwicklung bar ist. Diese, auf den ersten Blick m\u00f6glicherweise unsinnige und Statistik der Stadt K\u00f6ln bzw. \u00fcber?\u00fcssige Fragestellung resultiert aus den Zuwande hermann.breuer@stadt-koeln.de rungskonstellationen, die f\u00fcr unser j\u00fcngeres Bev\u00f6lkerungs wachstum verantwortlich sind. Erforderlich ist demnach eine Laura Martschink vertiefende Analyse der Zuwanderungsstrukturen und ihrer Wissenschaftliche Mitarbeiterin in der Statistikabteilung des r\u00e4umlichen Verteilung, um die k\u00fcnftige Wohnungsmarktent Amts f\u00fcr Stadtentwicklung und Statistik der Stadt K\u00f6ln und wicklung bedarfs- und nachfragegerecht zu planen. verantwortlich f\u00fcr die Berichterstattung \u00fcber die Bev\u00f6lkerung sowie f\u00fcr die Einwohner- und Haushaltevorausberechnungen Beziehungsreich: laura.martschink@stadt-koeln.de Zuwanderung und Wohnungsbau Schl\u00fcsselw\u00f6rter: Ausl\u00f6ser f\u00fcr die Auseinandersetzung mit dem Zusammenhang Wanderungsgeschehen - Zu- und Fortz\u00fcge - Wohnungsbedarf zwischen Bev\u00f6lkerungswachstum und Wohnungsmarktent und Wohnungsnachfrage - Wohnungsmarktsegmente - Mieten wicklung ist die Tatsache, dass nach au\u00dfergew\u00f6hnlich hohen und Wohnungsmarktpreise - Wohnungsbestand - Langzeitbe- Einwohnerzuw\u00e4chsen in j\u00fcngster Zeit im vergangenen Jahr obachtung - L\u00e4ngsschnittanalysen - Ver\u00e4nderungsdynamik das Einwohnerwachstum aktuell deutlich zur\u00fcckgegangen ist. der Haushalte Nach Zuw\u00e4chsen seit 2014 von \u00fcber 9.000, 15.000 und 12.000 STADTFORSCHUNG UND STATISTIK| -wachstum und Wohnungsmarktentwicklung Perspektiven der Wohnungsmarktbeobachtung Abb. 1: Zu-, und Fortz\u00fcge und Saldo der Wanderungen in K\u00f6ln seit 2002 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 Saldo Zuzug Fortzug 20.000 10.000 0 624 -10.000 2005 2006 2007 2008* 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 -20.000 * 2008: Registerbereinigung (Abmeldungen\"von Amts wegen\") Quelle: Stadt K\u00f6ln; Amt f\u00fcr Stadtentwicklung und Statistik - Statistisches Informationssystem Einwohnern ist der Bev\u00f6lkerungszuwachs in K\u00f6ln im Jahr 2017 Einwohnerzuwachs als Ma\u00dfstab f\u00fcr die Wohauf 3.000 zur\u00fcckgegangen. Somit stellt sich in der Konsequenz nungsbauentwicklung f\u00fcr die Bewertung des Wohnungsmarktes die Frage, ob aus dem diesem R\u00fcckgang auch ver\u00e4nderte Mengenanforderun - Als Kerngr\u00f6\u00dfe bei der Ermittlung des Wohnungsbaubedarfs gen f\u00fcr die k\u00fcnftige Wohnungsbauentwicklung abgeleitet gilt gemeinhin der mittel- bis langfristige Einwohnerzuwachs. werden m\u00fcssen? Aus dem Abgleich zwischen der aktuellen Bev\u00f6lkerungs- bzw. Diese Frage stellt sich auch angesichts der aktuell vom Haushaltezahlzahl und der aktuellen Zahl der Wohnungen im Amt f\u00fcr Stadtentwicklung und Statistik vorgelegten neuen derzeitigen Bestand mit der k\u00fcnftig angenommenen Zahl an Bev\u00f6lkerungsvoraussch\u00e4tzung von Ende 2018, die, anders Haushalten wird unter Anrechnung einiger Korrekturgr\u00f6\u00dfen, noch als ihre Vorg\u00e4ngerin aus dem Jahr 2015 von einem um wie zum Beispiel Abbr\u00fcchen oder Untervermietungen, oder etwa 40.000 Einwohner geringeren Bev\u00f6lkerungswachstum Ferienwohnungen eine Ziel- oder Sollgr\u00f6\u00dfe entwickelt, die bis 2040 ausgeht. den Bedarf an neuen Wohnungen abbildet: das sogenannte Der hohe Bev\u00f6lkerungszuwachs der j\u00fcngeren Vergangen - \"normative Wohnungsde?zit\". heit in den Jahren 2014, 2015 und 2016 beruht eindeutig auf Die Zielzahl des ermittelten Wohnungsde?zites, die den dem angewachsenen Zuwanderungsvolumen. Zu einer rea - k\u00fcnftigen Bedarf an Wohnungen beschreibt, ist eine normativ\/ listischen Quali?zierung des Bev\u00f6lkerungswachstums geh\u00f6rt soziale Setzung, bei der f\u00fcr jeden Haushalt die Verf\u00fcgbarkeit neben der gestiegenen bzw. ver\u00e4nderten Einwohnerzahl die bzw. Vorhaltung einer Wohnung angenommen wird. Die TatBetrachtung der Prozesse, die dem Einwohnerzuwachs zu - sache, dass der j\u00e4hrliche Einwohnerzuwachs durch Zuwandegrunde liegen. rungen die Zahl der Neubauten eklatant \u00fcbersteigt, macht Der rein rechnerische Einwohnergewinn bzw. -verlust sagt deutlich, dass diese Zielgr\u00f6\u00dfe o?ensichtlich die tats\u00e4chlichen noch wenig \u00fcber dessen Handlungsrelevanz f\u00fcr das Woh - Belegungs- und Ver\u00e4nderungsprozesse am Wohnungsmarkt nungsmarktgeschehen aus. Dies wird deutlich, wenn man nicht abbildet: Der tats\u00e4chlich statt?ndende Einwohnerzu die Stromgr\u00f6\u00dfen betrachtet, die den Saldo der Einwohnerent - wachs l\u00e4sst somit erkennen, dass \u00fcber die Neubauleistung -wicklung pr\u00e4gen. So ist in K\u00f6ln das j\u00e4hrliche Volumen der Zu hinaus die Belegungs- und Verteilungsprozesse im Wohnungswanderungen und Fortz\u00fcge im Umfang von mehr als 100.000 bestand eine erhebliche Kompensationswirkung aufweisen etwa 100 Mal h\u00f6her, als etwa ein bilanzielles Einwohnerplus (m\u00fcssen). von z. B. 1.000 Einwohnern. Die normativ ermittelte Globalzahl des Wohnungsde?zites Am K\u00f6lner Wohnungsmarkt gibt es dar\u00fcber hinaus j\u00e4hrlich gibt zudem noch keine Auskunft dar\u00fcber, f\u00fcr wen, d. h. f\u00fcr wel zwischen 75.000 und 85.000 innerst\u00e4dtische Umz\u00fcge. Ange - -che Nachfragegruppen der errechnete Neubaubedarf zu bau sichts der beschriebenen Stromgr\u00f6\u00dfen des Wanderungsge - en ist. Es gibt keine Di?erenzierung bzw. Segmentierung auf schehens erscheint das j\u00e4hrliche Neubauvolumen von durch - die verschiedenen Nachfragegruppen. Die Zielzahl der j\u00e4hrlich schnittlich etwa 3.000 neu errichteten Wohnungen als eine zu bauenden Wohnungen abstrahiert vielmehr von den Faktoebenso \u00fcberschaubare wie unzureichende Gr\u00f6\u00dfe. ren, die den Zugang zum bzw. die Nachfrageunterschiede am Wohnungsmarkt beschreiben: verf\u00fcgbares Einkommen bzw. sozio\u00f6konomische Grundlagen der Nachfrager, individueller Wohnungs?\u00e4chenbedarf, Haushaltsgr\u00f6\u00dfe, Alterszusammensetzung der Haushaltsmitglieder und r\u00e4umliche Pr\u00e4ferenzen. |20191 3 Perspektiven der Wohnungsmarktbeobachtung Die Neubauzielzahl ist eine Gr\u00f6\u00dfe, f\u00fcr die die Kommune der Kommune abgeglichen und zu einem stadtr\u00e4umlichen nachfolgend Wohnungen baut und gleichzeitig eine Zielzahl, Gesamtbild zusammengef\u00fcgt werden k\u00f6nnte. f\u00fcr die in ausreichendem Ma\u00dfe planreife Bau?\u00e4che bereitzu - Hierzu m\u00fcssten \u00fcber die Betrachtung des Einwohnerzu stellen ist. Die Ableitung eines zielgruppengerechten Ange - wachses hinaus eine di?erenzierte Au?\u00e4cherung des Zuwan botsportfolios \u00fcbernehmen die Wohnungsanbieter, d. h. die derungsgeschehens in seine soziale bzw. \u00f6konomische Zu \u00f6?entlichen und privaten Wohnungsbaugesellschaften sowie sammensetzung erfolgen, um Nachfragegr\u00f6\u00dfen darzustellen, die Immobilieninvestoren - also die Angebotsseite des Woh- die mit Angebotskapazit\u00e4ten des lokalen, besser noch des nungsmarktes. In j\u00fcngerer Zeit werden in den Kommunen Ins- regionalen Wohnungsmarktes abzugleichen w\u00e4ren. trumente entwickelt, die \u00fcber Mindestquoten einen gesteigerten Anteil \u00f6?entlich gef\u00f6rderter bzw., preiswerter Wohnungen Bedeutung von Entwicklung und Struktur des im \u00f6?entlich gef\u00f6rderten Wohnungsbau garantieren sollen. F\u00fcr eine fundierte Debatte \u00fcber die strukturellen Erfor - Einwohnerzuwachses f\u00fcr den Wohnungsmarkt dernisse des Wohnungsbaus fehlt allerdings weitgehend die Bereits ein erster \u00dcberblick \u00fcber die Struktur der Zu- und Fort Transparenz \u00fcber die Mittel- und Langfristplanung der gro\u00dfen z\u00fcge zeigt, dass das hohe Zuwanderungsplus auf Zuz\u00fcgen Wohnungsanbieter, die mit der Fl\u00e4chenentwicklungsplanung aus dem Ausland beruht. F\u00fcr die deutsche Bev\u00f6lkerung ergibt sich ein klares Minus (vgl. Abb. 2). Eine einfache, r\u00e4umliche Wanderungsbilanz der Zu- und Fortz\u00fcge nach Nationa-Abb. 2: Wanderungsbilanz mit Unterscheidung der wichtigsten Ziellit\u00e4t Herkunfts- und Zielgebiet 2017 (Stand 2017) oder Herkunftsregionen zeigt, dass ohne die hohen Zuz\u00fcge aus dem Ausland, die Wanderungsbilanz der Stadt erheblich im NachNationalit\u00e4t Minus l\u00e4ge. R\u00fcckl\u00e4u?ge Zuz\u00fcge deutscher Bev\u00f6lkerung ?nden sich allerdings in einer Reihe von Gro\u00dfst\u00e4dten und sind keine Deutsche Ausl\u00e4nder\/innen K\u00f6lner Singularit\u00e4t, wie Abbildung. 3 zeigt. - 2.643 + 3.267 + 624 Auslandszuz\u00fcge als Motor der Einwohnerent Wohnungsmarkt- - 4.789 + 9.195 Ausland region\u00b2 wicklung und deren Wirkung auf das Preisni\u00dcbriges NRW + 3.431 + 2.476 \u00dcbriges Bundesgebiet veau: Treiben die Auslandszuz\u00fcge die Mieten - 9.689 Fortzug nach unbekannt und Wohnungsmarktpreise in die H\u00f6he? NachHerkunfts-und Der eindeutige Befund des hohen Einwohnerwachstums Zielgebiet als Ergebnis der Ausl\u00e4nderzuz\u00fcge l\u00e4sst die Frage nach den Quelle: Stadt K\u00f6ln; Amt f\u00fcr Stadtentwicklung und Statistik - Statistisches Ursachen f\u00fcr die hohen Mietsteigerungen in anderem Licht Informationssystem Stand: 2017 erscheinen. Wenn tats\u00e4chlich der beklagte Wohnungsengpass Wanderungssaldo der deutschen Bev\u00f6lkerung im Gro\u00dfstadtvergleich 2010-2016Abb. 3: Quelle: Stadt K\u00f6ln; Amt f\u00fcr Stadtentwicklung und Statistik - Statistisches Informationssystem; Ursprungsdaten Destatis - Regionaldatenbank Deutschland |STADTFORSCHUNG UND STATISTIK Perspektiven der Wohnungsmarktbeobachtung Abb. 4: Zuz\u00fcge aus Fl\u00fcchtlingsherkunftsl\u00e4ndern 2015 und 2016 \u03f0\u03ec\u03ec\u03ec \u03ef\u03f1\u03ec\u03ec \u03ef\u03ec\u03ec\u03ec \u0102\u015a\u011e\u018c\u01b5\u0176\u011a \u01b5\u016f\u0150\u0102\u018c\u015d\u011e\u0176\u036c \u03ee\u03ec\u03ed\u03f1 \u015d\u019a\u019a\u016f\u011e\u018c\u011e\u018c\u0190\u019a\u011e\u0176 \u01b5\u0175\u0107\u0176\u015d\u011e\u0176 \u03ee\u03ec\u03ed\u03f2 \u03ee\u03f1\u03ec\u03ec \u03ee\u03ec\u03ed\u03f1\u0357\u03f2\u0358\u03ec\u03ec\u03ec \u03ee\u03ec\u03ed\u03f1\u0357\u03ef\u0358\u03f0\u03ec\u03ec \u03ee\u03ec\u03ed\u03f2\u0357\u03f4\u0358\u03f4\u03ec\u03ec \u03ee\u03ec\u03ed\u03f2\u0357\u03ef\u0358\u03ec\u03ec\u03ec \u03ee\u03ec\u03ec\u03ec \u03ed\u03f1\u03ec\u03ec \u011e\u0190\u019a\u010f\u0102\u016f\u016c\u0102\u0176 \u0102\u0150\u015a\u018c\u011e\u010f \u03ee\u03ec\u03ed\u03f1\u0357\u03ee\u0358\u03f1\u03ec\u03ec \u03ee\u03ec\u03ed\u03f1\u0357\u03f2\u03ec\u03ec \u03ed\u03ec\u03ec\u03ec \u03ee\u03ec\u03ed\u03f2\u0357\u03ed\u0358\u03ef\u03ec\u03ec \u03ee\u03ec\u03ed\u03f2\u0357\u03f2\u03ec\u03ec \u03f1\u03ec\u03ec \u03ec Quelle: Stadt K\u00f6ln; Amt f\u00fcr Stadtentwicklung und Statistik - Statistisches Informationssystem Nettokaltmieten im Wohnungsbestand der Stadtteile 2016Abb. 5: Quelle: Stadt K\u00f6ln - Amt f\u00fcr Stadtentwicklung und Statistik; \"Leben in K\u00f6ln\"-Umfrage 2016 |20191 5 Perspektiven der Wohnungsmarktbeobachtung mit seinen hohen Preissteigerungen sich ma\u00dfgeblich aus dem trachtung der Immobilienpreise, zeigt \u00fcberdies, dass das NiZuwanderungsplus ergeben soll, dann stellt sich die Frage veau der Wohnungsmieten in r\u00e4umlicher Hinsicht nicht gleich nach der Kaufkraft, die mit den hohen Auslandszuwanderun- verteilt ist. Der Vergleich der Stadtteile K\u00f6lns zeigt ein Bild mit gen auf den Wohnungsmarkt gelangt ist. Allerdings zeigt die eindeutigen Preishochst\u00e4nden in den innerst\u00e4dtischen und Nationalit\u00e4tsstruktur der Zuwanderungen, dass gerade die sich s\u00fcdwestlich daran anschlie\u00dfenden Stadtteilen der Bezirke Zuz\u00fcge in den Boomjahren des Einwohnerwachstums, 2015 Lindenthal und Rodenkirchen. Kenntnisse der Preisunterschieund 2016 ganz wesentlich durch Zuz\u00fcge aus Fl\u00fcchtlingsher - de bei den Bestandsmieten stehen in der Wohnungsmarktdiskunftsl\u00e4ndern gepr\u00e4gt sind (vgl. Abb. 4). kussion normalerweise nicht zur Verf\u00fcgung. Sie lassen sich Da die Zuz\u00fcge aus dem Ausland mehrheitlich auf Zuwan - aus den empirisch gewonnenen Daten von \u00fcber 14.000, im derungen aus Fl\u00fcchtlingsherkunftsl\u00e4ndern sowie EU II Zu - Herbst 2016 befragten K\u00f6lnerinnen und K\u00f6lnern gewinnen, wanderungen beruhen, kann hieraus nicht zwingend eine die in der kleinr\u00e4umig auswertbaren \"Leben in K\u00f6ln\"-Umfrage preissteigernde Kaufpreis- oder Mietzahlungsbereitschaft ihre Nettokaltmiete angegeben haben vgl. Abb. 5). abgeleitet werden. Die Vorstellung, dass fr\u00fcher oder sp\u00e4ter Die r\u00e4umliche Verteilung des Preisniveaus der Mieten Di?usionsprozesse aus Fl\u00fcchtlingsunterk\u00fcnften in den freien ist weitgehend komplement\u00e4r zur Verteilung der aktuell ZuWohnungsmarkt Konkurrenz- und Preissteigerungsprozesse gezogenen mit einer Nationalit\u00e4t aus einem Fl\u00fcchtlingsher nach sich ziehen, ignoriert die Wirksamkeit sozialr\u00e4umlicher kunftsland, was deren Rolle als eine preistreibende Gr\u00f6\u00dfe des Segmentierung am Wohnungsmarkt. Die kleinr\u00e4umige Be - Wohnungsmarktes nahezu ausschlie\u00dft (vgl. Abb. 6). Bev\u00f6lkerungsanteile von Einwohnern mit Fl\u00fcchtlingsnationalit\u00e4t in den Stadtteilen 2016Abb. 6: Worringen Roggendorf\/Thenhoven Blumenberg Merkenich F\u00fchlingen Chorweiler Volkhoven\/WeilerSeeberg Esch\/AuweilerHeimersdorf Lindweiler Flittard D\u00fcnnwald Pesch Longerich Niehl Stammheim Weidenpesch H\u00f6henhaus Bocklem\u00fcnd\/MengenichOssendorf Mauenheim Bilderst\u00f6ckchen Dellbr\u00fcck Widdersdorf Nippes M\u00fclheim Holweide VogelsangBickendorf Riehl Neuehrenfeld Buchheim L\u00f6venich EhrenfeldNeustadt\/Nord Buchforst M\u00fcngersdorf Merheim Braunsfeld Altstadt\/Nord Kalk H\u00f6henberg Br\u00fcck Weiden Deutz Vingst Neubr\u00fcck Lindenthal Altstadt\/S\u00fcd Rath\/Heumar Junkersdorf Neustadt\/S\u00fcd Humboldt\/GrembergOstheim S\u00fclz Raderberg Poll Zollstock Bayenthal Gremberghoven Klettenberg Westhoven Marienburg Ensen Eil Finkenberg Raderthal Anteil an allen Einwohnern (in %) Rodenkirchen Porz Rondorf Wei\u00df Urbach unter 1,0 Hahnwald Elsdorf Grengel 1,1 - 1,9 S\u00fcrth Z\u00fcndorf Wahnheide 2,0 - 2,9 ImmendorfGodorf Wahn Meschenich 3,0 - 3,9 Langel Lind 4,0 - 4,9 Libur Quelle: Stadt K\u00f6ln; Amt f\u00fcr 5,0 und mehr Stadtentwicklung und Statistik Statistisches Informationssystem |STADTFORSCHUNG UND STATISTIK Perspektiven der Wohnungsmarktbeobachtung Wohnungsmarktgeschehen besser erkl\u00e4ren: Deutlich zu sehen ist, dass die Fortz\u00fcge der Altersgrup Die Entwicklungen im Wohnungsbestand pen, aus denen sich \u00fcberwiegend Elternhaushalte zusam mensetzen - also die Minderj\u00e4hrigen zusammen mit den 30 Das bereits in der dargestellten Wanderungsbilanz f\u00fcr ganz 45-J\u00e4hrigen - gleichzeitig auch den Wanderungssaldo mit dem K\u00f6ln zutage getretene Minus der Wanderungsentwicklung Umland resp. der Wohnungsmarktregion pr\u00e4gen (vgl. Abb. 8). mit dem Umland bzw. der Wohnungsmarktregion (vgl. Abb. 2) Die bei dieser Auswertung sichtbaren Fortz\u00fcge von Eltern legt die Vermutung nahe, dass bestimmte Segmente des mit ihren Kindern verweisen auf ein wenig bzw. stiefm\u00fctter Wohnungsangebotes des Umlandes o?enkundig mit dem lich untersuchtes Ph\u00e4nomen: den E?ekt, der von generativen der Kernstadt konkurrieren. Dies gilt beispielsweise f\u00fcr fami- Ver\u00e4nderungen im Einwohnerbestand ausgeht. Die Bildung liengerechtes Wohnen, bei dem in den Nachbarkreisen K\u00f6lns von Paarhaushalten sowie die Geburt von Kindern hat f\u00fcr die ein gr\u00f6\u00dferes und\/oder preiswerteres Angebot anzutre?en ist. meisten dieser Haushalte eine Bedarfs- und Nachfragever Ein aktueller Vergleich der Mieten K\u00f6lns mit seinen Nachbar - \u00e4nderung, hin zu gr\u00f6\u00dferen Wohnungen mit einer h\u00f6heren kreisen verweist auf die Relevanz dieser Annahme. Zimmerzahl zur Folge. Diese Vermutung wird durch den Blick Wenn sich in den Wanderungsverlusten der Kernstadt auf die Entwicklung der Haushalte gest\u00fctzt: Allein seit 2005 ist an ihr Umland die Konkurrenz im Wohnungsmarktsegment die Zahl der Haushalte in der Gr\u00fcndungsphase bzw. Expansi\"familiengerechtes Wohnen\" ausdr\u00fcckt, m\u00fcsste dies in der onsphase um jeweils rund 6.000 angestiegen, woraus sich ein Altersstruktur der Zu- und Fortz\u00fcge sichtbar werden. Nachfragee?ekt ergeben haben d\u00fcrfte. Mietpreise in K\u00f6ln und dem Umland 2016 (Nettokalt)Abb. 7: Quelle: Stadt K\u00f6ln; Amt f\u00fcr Stadtentwicklung und Statistik - Statistisches Informationssystem Abb. 8: Saldo aus den Zu- und Fortz\u00fcgen nach Altersgruppen und Regionen 2017 Alter Wohnungs- \u00fcbriges NRW \u00fcbriges Ausland unbekannt*Wohnungs- Gesamt \u00fcbriges marktregion Bundesgebiet Alter marktregion\u00fcbriges NRW Bundesgebiet Ausland unbekannt* Gesamt unter 18 -1.770 -446 -193 unter 181.826 -1.388-1.770 -1.971-446 -193 1.826 -1.388 -1.971 18 bis unter 30 1.014 4.390 3.214 18 bis unter 304.211 -3.4061.014 9.4234.390 3.214 4.211 -3.406 9.423 30 bis unter 45 -2.961 -255 -88 30 bis unter 452.227 -2.972-2.961 -4.049-255 -88 2.227 -2.972 -4.049 45 bis unter 60 -596 -116 -107 45 bis unter 60936 -1.492-596 -1.375-116 -107 936 -1.492 -1.375 60 bis unter 75 -196 -75 -210 60 bis unter 7532 -346-196 -795-75 -210 32 -346 -795 75 und \u00e4lter -280 -67 -140 75 und \u00e4lter-37 -85-280 -609-67 -140 -37 -85 -609 Gesamt -4.789 3.431 2.476 Gesamt9.195 -9.689-4.789 6243.431 2.476 9.195 -9.689 624 *9.689 Personen sind nach unbekannt verzogen Quelle: Stadt K\u00f6ln; Amt f\u00fcr Stadtentwicklung und Statistik - Statistisches Informationssystem*9.689 Personen sind nach unbekannt verzogen 12019| 7 Perspektiven der Wohnungsmarktbeobachtung Abb. 9: Umfang der Ver\u00e4nderungsdynamik von Haushaltstypen zwischen 2015 und 2016 Quelle: Stadt K\u00f6ln; Amt f\u00fcr Stadtentwicklung und Statistik - Statistisches Informationssystem Abb. 10: Beispiele f\u00fcr die Ver\u00e4nderungsdynamik ausgew\u00e4hlter L\u00e4ngsschnittanalysen mit Bestandsdaten Haushaltstypen von 2015 auf 2016 Aus dem Blick auf die Ver\u00e4nderungen im Einwohnerbestand leitet sich die Frage ab, wie viele der jungen Singlehaushalte aus dem beschriebenen Einwohnerzuwachs der jungen Er wachsenen nachfolgend Paar- bzw. Elternhaushalte bilden. Die 20 Alleinerziehend Verfolgung dieser Frage erfordert eine L\u00e4ngsschnitt-Auswer587 Alleinerziehend tung \u00fcber einen ausreichend langen Zeitraum. L\u00e4ngsschnitt Paar- 3.338 Einpersonen-HH auswertungen von Einwohner- bzw. Haushaltsbestandszahlen Einpersonen- 4.857 Paar-HH Haushalt sind bisher nicht \u00fcblich, aber durchaus m\u00f6glich.haushalt 7.286 3.111 PaarHH mit Kind- In einer ersten Langzeitbeobachtung der zugezogenen 18 8.826 1.652 Paar-HH mit bis 30-J\u00e4hrigen wurde der Anteil derjenigen ermittelt, der im Kind Jahr 2016, d. h. f\u00fcnf Jahre nach dem Zuzug in die Stadt, noch 817 sonstiger MPHH in K\u00f6ln gemeldet ist. Die Ergebnisse zeigen, dass der Anteil der 1.730 sonstiger MPHH in K\u00f6ln f\u00fcnf Jahre bzw. l\u00e4nger nach ihrem Zuzug verbliebenen 2015 2016 jungen Erwachsenen mit nahezu 50 Prozent relativ hoch ist. 2015 2016 Die Stadt pro?tiert somit von dieser hochmobilen Gruppe auch langfristig, weil aus dieser Struktur die Haushalte erwachsen, die mit ihrer Erfahrung, ihrer Quali?kation und ihrem Einkommen Wirtschaft und Stadtgesellschaft weiter entwickeln. F\u00fcr eine erste Ann\u00e4herung an ihr Nachfragepotenzial am Alleinerziehend20 587 Alleinerziehend Wohnungsmarkt wurden in einer weiteren L\u00e4ngsschnittaus wertung die Mitglieder von Haushalten im Jahresvergleich Einpersonen3.338 Paar--HH Einpersonen- 4.857 Paar-HH dahingehend ausgewertet, ob sie im Folgejahr demselben Haushalt haushalt Haushaltstyp angeh\u00f6ren, oder in einen anderen Typus gewech3.111 7.286Paar-HH mit Kind 8.826 1.652 Paar-HH mit selt sind. Die Haushaltstypen zwischen denen unterschieden Kind wurden, waren \"Einpersonenhaushalte\", \"Paar-Haushalte\", \"Al leinerziehende-Haushalte\", \"Paarhaushalte mit Nachkommen\" sonstiger MPHH817 1.730 sonstiger MPHH und \"sonstiger Mehrpersonen-Haushalte. Abbildung 9 zeigt die Zahl der Haushalte in den beschriebenen Typen, die sich in ihrer 20162015 2015 2016 Zusammensetzung zwischen 2015 und 2016 ver\u00e4ndert haben. Rund 27.000 Haushalte haben ihre Zugeh\u00f6rigkeit zu ei Quelle: Stadt K\u00f6ln; Amt f\u00fcr Stadtentwicklung und Statistik - Statistisches nem der genannten Typen ver\u00e4ndert. Beispielhaft f\u00fcr die Informationssystem Ver\u00e4nderungstatbest\u00e4nde wurde f\u00fcr die Paarhaushalte und STADTFORSCHUNG UND STATISTIK| Perspektiven der Wohnungsmarktbeobachtung die Einpersonen-Haushalte deren Ver\u00e4nderungsdynamik Die Ver\u00e4nderungen im Bestand sind vor allem das Ergebnis zwischen 2015 und 2016 ausgewertet und in der Optik von von Ver\u00e4nderungen in der Zusammensetzung der Haushalte W\u00e4hlerwanderungsanalysen dargestellt (vgl. Abb. 10). sowie generativer Prozesse und den hiermit verbundenen Die Auswertung der feststellbaren \u00c4nderungen in der Zu- Nachfragever\u00e4nderungen. geh\u00f6rigkeit zu einem Haushaltstypus gibt einen ersten Ein - Beispiel sind hierf\u00fcr die 18 bis 30-J\u00e4hrigen, die die gr\u00f6\u00dfte druck von der Ver\u00e4nderungsdynamik im Einwohnerbestand. Zuwanderungsgruppe stellen und sich dennoch im EinwohDerartige Ver\u00e4nderungsanalysen machen den Umfang der aus nerbestand nur wenig ver\u00e4ndern, weil die H\u00e4lfte der Zuz\u00fcge dem Einwohnerbestand erwachsenden Ver\u00e4nderungen deut- binnen f\u00fcnf Jahren die Stadt wieder verl\u00e4sst und die andere lich und verweisen auf das Potenzial, das hieraus erwachsende H\u00e4lfte in denselben f\u00fcnf Jahren altert und nachfolgend in die Wohnungsnachfragepotenzial. Altersgruppe der 30 bis 45-J\u00e4hrigen wechselt. Wichtiger als Besonders wertvoll ist, dass diese Ver\u00e4nderungsanalysen dieser Altersgruppenwechsel ist jedoch der \u00dcbergang in eine die Bedeutung des Bestandes und dessen Nachfragepotenziale andere generative Phase mit deutlich ver\u00e4ndertem Lebenssichtbar machen. Lohnenswert w\u00e4re es, hieraus Ver\u00e4nderungs- und Nachfragekontext und einer entsprechend ver\u00e4nderten wahrscheinlichkeiten abzubilden, um nachfolgend die Motorik Bedarfslage am Wohnungsmarkt. der Ver\u00e4nderungstatbest\u00e4nde im Bestand abzusch\u00e4tzen. Insgesamt ist deutlich geworden, dass die Zusammen Ver\u00e4nderungsdynamik und eine hieraus resultierende h\u00e4nge zwischen Zuwanderungen, den nachfolgenden Ver Wohnungsnachfrage kann nat\u00fcrlich auch ohne Ver\u00e4nderun- \u00e4nderungen im Einwohnerbestand und der Haushaltsstruktur gen in der Haushaltsstruktur entstehen - der Anteil an pers\u00f6n- weitere Analysen sinnvoll erscheinen lassen. lich motiviertem \u00c4nderungsbedarf, etwa durch Statuswechsel Auch wenn die vorgenommen Untersuchungen im Ein aus dem Miet- in den Eigentumsmarkt, oder r\u00e4umliche bzw. wohnerbestand zun\u00e4chst nur eine Momentaufnahme darstel-Lageverbesserungen m\u00fcsste auf Basis empirischer Erhebun len, die genannten Beobachtungs- und Analyseelemente gilt gen ermittelt werden. es zu weiter auszubauen und bei Erfolg in einer erweiterten Zu denken ist hier an eine regelm\u00e4\u00dfige Erhebung der Wohnungsmarktbeobachtung zusammenzuf\u00fcgen. Wesent Umzugsgr\u00fcnde bzw. Wanderungsmotive mit dem Ziel, hin - liche Instrumente zur Beobachtung der Wohnungsmarktentreichend genau Ver\u00e4nderungs- bzw. Wanderungswahrschein- wicklung bestehen bereits und werden f\u00fcr die kommunal lichkeiten zu ermitteln. Auf deren Basis lie\u00dfen sich Um- sowie politische Berichterstattung und Beschlussfassung genutzt. Fortzugswahrscheinlichkeiten und hierdurch eine hochrechen- Neben der alle drei Jahre statt?ndenden kleinr\u00e4umigen Be bare empirische Basis f\u00fcr Wohnungsnachfrage ermitteln. Diese v\u00f6lkerungsvoraussch\u00e4tzung ist dies die fortlaufende Fl\u00e4chen w\u00e4re, weil mit den sozio\u00f6konomischen Grunddaten ausgestat- beobachtung der f\u00fcr die eine k\u00fcnftige Wohnungsbauent tet, auch Grundlage f\u00fcr die Kl\u00e4rung welche Nachfragegr\u00f6\u00dfen wicklung zur Verf\u00fcgung stehenden Fl\u00e4chen. Insgesamt zeigt in den verschiedenen Wohnungsmarktsegmenten bestehen. sich, dass die Analysen der Zu- und Fortz\u00fcge, aber auch der Die hier aufgezeigten Faktoren der Einwohnerbestandsent- Haushalte im Einwohnerbestand und ihrer Nachfrageentwickwicklung, die mit den Wirkungen der Zuwanderungen hinzu lung nicht ausreichend mit Wohnungsmarktdaten verkn\u00fcpft zu rechnen bzw. abzugleichen sind, wird deutlich, dass sich aus sind. Dies legt eine systematischere Zusammenarbeit mit der R\u00fcckg\u00e4ngen des Einwohnerzuwachses nicht automatisch eine Wohnungswirtschaft nahe. Verringerung des Wohnungsbedarfs ableiten l\u00e4sst. Zu gro\u00df Umgekehrt k\u00f6nnte die Wohnungswirtschaft von einer sind \u00fcberdies die Angebotsde?zite, die sich u. a. im Fortzug Wohnungsmarktbeobachtung pro?tieren, die zum Ziel hat, familienrelevanter Jahrg\u00e4nge in das Umland zeigen. die Wohnungsmarktentwicklung st\u00e4rker als bisher aus den nachfragerelevanten Ver\u00e4nderungen des Einwohnerbestan des zu interpretieren. Aus dessen Ver\u00e4nderungsdynamik Fazit und R\u00fcckschl\u00fcsse f\u00fcr eine k\u00fcnftige m\u00fcssten Bedarfszahlen ableitbar sein, die in die Entwicklung Wohnungsmarktbeobachtung in K\u00f6ln -eines renovierten Zielkorridors f\u00fcr den k\u00fcnftigen Wohnungs bedarf eingehen. Eine derartige Vorgehensweise w\u00fcrde die Zu- und Fortz\u00fcge erh\u00f6hen bzw. ver\u00e4ndern Bestandstrukturen Wohnungsmarktbeobachtung, sowie den innerkommunalen in der Einwohnerschaft. Bestandsstrukturen weisen allerdings Diskurs \u00fcber Struktur und Entwicklung des Wohnungsmarktes eine andere Ver\u00e4nderungslogik auf, wie Zu- oder Fortz\u00fcge. auf eine verbesserte Grundlage stellen. Literatur Stadt K\u00f6ln; Kleinr\u00e4umige Einwohnerprognose nehmigungen und weniger Fertigstellungen, DS-Nr. 1028\/2015; beschlossen vom Rat der f\u00fcr K\u00f6ln 2015 bis 2040, K\u00f6lner Statistische Neue K\u00f6lner Statistik, 5\/2017 Stadt K\u00f6ln 20.12.2016 Nachrichten 1\/2016 Stadt K\u00f6ln; Wohnungsbau in K\u00f6ln 2015. Neuer Hermann Breuer und Joscha Dick: Integriertes Stadt K\u00f6ln; \"Einwohnerentwicklung 2016 - Wei- H\u00f6chststand im Neubau - Noch nie so viele Mehrthemen-Monitoring von Lebenslagen terhin Wachstum in K\u00f6ln\", Pegel K\u00f6ln 2\/2017 Eigentumswohnungen; Pegel K\u00f6ln 3\/2916 und Stadtr\u00e4umen; in: Planungspraxis deutStadt K\u00f6ln; 1.081.701 K\u00f6lnerinnen und K\u00f6lner Stadt K\u00f6ln, Stadtentwicklungskonzept Wohnen scher St\u00e4dte, Eine Dokumentation der TU in 2016, Neue K\u00f6lner Statistik 1\/2017 - Ausgangslage, Ziele und Leitlinien, Stadtent- Darmstadt in Zusammenarbeit mit dem DeutStadt K\u00f6ln; Fast 5.000 Wohnungen im Bau wicklung K\u00f6ln 2015 schen St\u00e4dtetag und dem Bundesinstitut f\u00fcr - Wohnungsbau in K\u00f6ln 2016 mit mehr Ge- Umsetzung Stadtentwicklungskonzept Woh- Bau-, Stadt- und Raumforschung, 2016 nen - Neue Fl\u00e4chen f\u00fcr den Wohnungsbau, 2019|1 9 ","portal_url":"https:\/\/www.ssoar.info\/ssoar\/handle\/document\/62187","fulltext":1,"links":[{"link":"http:\/\/nbn-resolving.de\/urn:nbn:de:0168-ssoar-62187-3","label":"URN"}],"id":"gesis-ssoar-62187","metadata_quality":10,"document_type":"Zeitschriftenartikel","coreIssn":"0934-5868","person_sort":"BreuerMartschink","coreSjahr":"2019","coreZsband":"32","coreLanguage":"de","abstract":"Der Beitrag unternimmt den Versuch, das Verst\u00e4ndnis f\u00fcr die Ableitung des Wohnungsbedarfs aus der engen Beziehung zwischen Wanderungsgewinn, Einwohnerzuwachs und Wohnungsmarktentwicklung zu l\u00f6sen. 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